[摘要] 楼市去化大潮之下，郑州“以旧换新”工作应势铺开。
楼市去化大潮之下，郑州“以旧换新”工作应势铺开。
“截至目前，‘以旧换新’报名3676组，有效登记1629组，完成新房意向认购数量199组。”5月20日，郑州城发安居有限公司工作人员接受采访时向中国房地产报记者表示。“对于确定收购的二手房房源，我们将对其改造用作郑州市配租型保障性租赁住房，并在‘郑好办’APP统一配租，等统一配租时若有需要仍可选择该房源。”
5月10日，郑州市住宅与房地产业协会发布消息，即日起，取消试点期限和试点区域，在郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等市内八区，全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作。这也是全国首个“以旧换新”从试点到全面铺开的城市。
“这个政策好！老房子面积小不够住，想更新换代提升下住房品质，签完二手房交易后，我有一个月时间可以去选新房源。”一位签约房主说。
“操作过程的难点主要是，新房市场还不是很旺盛，有些项目的开发企业没有推出更多针对‘以旧换新’群体的购房优惠活动，有些开发企业可能觉得整个‘以旧换新’活动的流程和周期较长，参与积极性不是特别高。希望房企多多参与，从政策和价格上拿出更多针对‘以旧换新’群体的优惠来，把整个郑州房地产市场盘活，这对所有开发企业都是好事。”前述郑州城发安居有限公司工作人员说。
从试点到全面铺开
5月10日，郑州举行二手住房“卖旧买新、以旧换新”集中签约仪式，换房群众代表、房地产企业代表与郑州城发安居公司共同签约。
从4月20日正式开启“以旧换新”试点到5月10日全面铺开，郑州仅用了20天。
早在3月28日，郑州市房管局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。方案提出，2024年，郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，其中5000套通过由国资平台郑州城市发展集团收购二手住房，促成群众“以旧换新”；另外5000套鼓励市场化去化。
郑州还给出了税收优惠政策：通过“以旧换新”购买新房契税补贴30％，这一政策延续到2024年12月31日。
5月10日，郑州宣布“卖旧买新、以旧换新”试点工作提前近一个月结束，在全市建成区范围内全面实施。
与此同时，进一步优化收购房屋条件：房屋性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过20年；房屋坐落区域为市内八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件；房屋建筑面积不超过120平方米（含）等。
“提前结束试点，是基于群众换房需求。试点期间只在郑州两个区开展，很多不在此范围内的群众也反映说想参与这个活动。通过试点，我们把整个流程从前到后全部跑通了一遍，提前结束试点，就是想把以旧换新范围扩得更大一些。”前述郑州城发安居有限公司工作人员称，在“换新”上，试点期间要求“换新”的新房必须是主城区现房，现在扩大到整个郑州市建成区域内，只要是取得预售证和现售证的期房和现房均可以参加活动，以满足群众换房需求。
为什么对拟收购二手房设置这些门槛？前述郑州城发安居有限公司工作人员解释称，城发集团收购二手房源不是为了销售，而是用作保障性租赁住房，收购之后会对房源进行一定改造，让其满足新市民、青年人的租住需求。保障性租赁住房的要求是满足职住平衡和配套齐全，且房源不能太老旧，这会让新市民、青年人的居住体验感变差，也违背国务院发布保障性租赁住房的初衷。
“不超过20年房龄设定，主要是按照金融机构融资放款要求；优先收购三环内二手房，是因为三环内房源新市民、新青年的租赁需求更旺盛一点，他们都希望职住平衡控制在其通勤范围和通勤时间内，保证正常生活。三环外的房源，对于租赁群体而言生活不便，无法满足职住平衡。本次城发集团收购二手房以旧换新，旨在持续完善全市保障性租赁住房区域布局，进一步满足新市民、新青年的租住需求”，前述郑州城发安居有限公司工作人员称。
5月10日，郑州举行二手住房“卖旧买新、以旧换新”集中签约仪式，换房群众代表、房地产企业代表与郑州城发安居公司共同签约。
在二手房价格评定上，郑州探索出了一套比较公正公平的评估方法。据前述郑州城发安居工作人员介绍，在郑州房管局网上平台上有个易居网络公司，上面建立了一个专门的房产交易平台，在上面有一个评估机制，先由房协建立评估机构的供应商库，在这个库中会随即抽取3家评估公司对房源进行评估，每套房源采用的是3家评估公司给出的评估价的中间值，就是去掉最高和最低值，相对更客观。
“评估公司给出的评估价也是参考了市场成交价、房管局备案价、银行交易价格评估和税务局的交易价格备案，是多个维度综合评估的价格，与市场价基本持平。从群众反映来看，换房群众对这个价格还是比较满意的。”前述郑州城发安居有限公司工作人员称。
具体操作流程上，对于换房群众而言，第一步先在房产交易平台上报名，将信息填写上去；第二步，郑州城发安居有限公司会在线上审核资料，通过的话会告知对方，换房业主就可以去选择自己想要的房源，然后与新房开发企业签订认购协议，确定买新房意愿；郑州城发安居有限公司会与换房业主签订二手房收购协议；接下来会进行保租房认定和银行授信审批；审批通过后，换房业主与开发商进行新房网签，郑州城发安居有限公司与换房业主进行二手房网签，两个网签同时进行。完成后，进行房屋交割和房款支付，如果换房业主购买的是现房，郑州城发安居有限公司会把二手房房款打给开发商；如果是期房，房款会打到资金监管账户，避免开发商私自挪用房款。
值得一提的是，在郑州“以旧换新”中，有抵押贷款的二手房源不能收购，主要是因为企业交易层面上，银行方面不支持企业收购带押房源，客户需要先还上抵押贷款再进行下一步。
难点在于“换新”
住房“以旧换新”能在多大程度上盘活市场？“以旧换新”工作开展过程中，痛点和难点是什么？
记者在采访中了解到，相比于“收购二手房”，“换新”环节难度更大一些。“郑州市内优质改善型楼盘的可选范围比较少，这是我们接触到的很多换房群众的顾虑，这部分换房人群的定位就是改善型客户，他们更多想买位置好、配套全、价格又合适的新房，但是这样的现房基本卖完了，而他们对于期房又有一定顾虑，更倾向于选择知名开发商或国企、央企开发的房子。”前述郑州城发安居有限公司工作人员称。
另一个问题是，部分开发企业对于“以旧换新”活动的参与积极性并不是很强，针对以旧换新群体没有推出更多的购房优惠活动，甚至还没有市场化客户给到的优惠多，开发企业有自己的考虑。
“不管是房管局还是房地产业协会，都在积极主动协调市里各个开发商拿出优质房源参加‘以旧换新’活动，确保活动效果达到最大化，我们也希望开发企业能拿出一些额外的优惠给到换房群众，这样更有利于政策的开展，拉动一二手房联动去库存。”前述郑州城发安居有限公司工作人员称。
“以旧换新”对拉动楼市去库存效果如何？前述郑州城发安居有限公司工作人员称表示，“‘以旧换新’对拉动楼市去库存有一定效果，但效果多大现在还说不好，毕竟政策实行还不到一个月时间，相信政策发酵一段时间后效果会更好。”
据不完全统计，目前全国已有60多个城市或地区，包括上海、深圳、青岛、南京等开始支持住房“以旧换新”。一位参与其中的城投公司人士称，从全国范围内来看“以旧换新”刚起步，从其他城市以往经验来看效果并不是很理想，还没有听说哪个城市的去库存效果较好，有些城市实施“以旧换新”一年才去化了个位数的库存量，去库存效果还需要再观察一段时间。
从“以旧换新”模式看，目前主流方案包括政府收储、优化交易、换房补贴三类。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房的模式，一方面可以及时解决居民因二手房无法售出导致的换房不畅，另一方面可以稳定二手房挂牌规模，稳定价格预期，同时还可以通过“换新”方式将需求导入新房市场，实现新房去库存。
华泰证券报告显示，三类模式中从对房地产市场供求关系影响程度来看，政府收储＞换房补贴＞便利交易，但相应的对于地方财政的资金负担也是由大到小；如果推广政府收储模式，那么收购规模、收购标准和新房换购标准等具体细节仍有较多可待商榷之处，如何公允地为二手房定价也是该模式的一大难点。
政策面好消息是，5月17日，人民银行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上指出，人民银行将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
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