[摘要] 过去的这一年，我几乎有一半的时间都在全国各个城市间辗转考察。下面这张图是全国重点城市的居民杠杆率排行榜——我们发现，厦门拥有着一群全国最敢加杠杆，杠杆率最高的居民。有了这四点基础，我们就能彻底看清楚厦门的房价逻辑：最少的土地供应量+宽松的货币环境+最敢加杠杆的居民和房企+高购买力的闽南客户。厦门的案
2018年，还有不到48就要逝去。
过去的这一年，我几乎有一半的时间都在各个城市间辗转考察。
在2018年的收官之际，我想借着曾考察几个典型城市的案例，警醒一下大家：
其实，未来楼市的机会和逻辑早已埋藏在过去的日子里。
1
个城市，我想谈谈厦门。
一年多的时间里，我多次去过厦门。
而今年下半年，厦门也成为楼市的笑话。
我敢说，一半以上的楼市自媒体根本没有看懂厦门房价的背后逻辑，甚至都没有真正踏上厦门的土地，纯粹只是在键盘上：
前半年唱多，后半年唱空。
想理解厦门的房价，必须理解三个前提：
，厦门几乎是供地的二线城市。
整整4年，厦门一共成交了73宗土地。这些土地全部都在岛外，而且全都是百亩左右的小宗土地。
而郑州一年的土地成交量就能达到363宗，郑州一年的土地供应量相当于厦门的20年。
第二，最敢加杠杆的居民，碰上了最敢加杠杆的开发商。
下面这张图是重点城市的居民杠杆率排行榜——
我们发现，厦门拥有着一群最敢加杠杆，杠杆率的居民。
与此同时，厦门还盘踞着一批最敢加杠杆的房企——闽系开发商。
细心的我们发现，伴随房企融资监管的增加，现在负债危机浮现，现金流吃紧，裁员消息频发的房企中，经常能看到闽系房企的身影。
第三，厦门不仅是厦门人的厦门，而是闽南人的厦门。
之前很多人都说，厦门岛内房价已经突破7万大关，而厦门的中位数薪酬也就9字头左右，这样的购买力怎么支撑这样的房价。
能说出这种话的人，压根不了解真正的厦门市场。
厦门岛内的主力客户早已不是厦门本地人，而是全体闽南土豪。
所以，我们会看到厦门岛内遍地都是180平米以上豪宅，总价段动则800万起步。
而厦门180㎡以上的豪宅不限购，向全体闽南土豪敞开怀抱。
第四，厦门的房价涨幅周期紧密贴合货币的宽松周期。
有了这四点基础，我们就能彻底看清楚厦门的房价逻辑：
的土地供应量+宽松的货币环境+最敢加杠杆的居民和房企+高购买力的闽南客户。 基本就等同于，房企加着杠杆抢地，居民加着杠杆抢房，中间还有夯实的品质客户撑腰。
像这样的城市，不涨才是奇迹。
那么，为什么厦门的房价又会领跌呢？
原因其实特别简单：信贷收缩了，所有人都再也加不动了。
厦门的案例告诉我们一个真理：
土地决定供需，供需决定房价，货币和杠杆是彻底点燃行情的助推剂。
2
第二个城市，我想谈谈成都、南京和杭州。
这两个城市的市场在今年的上半年尤其火爆。
成都是数千人摇200套房，摇号的队伍绵延数百米而不绝； 南京是10盘同开，上千人聚集在这个城市的角角落落，焦虑的排队摇号； 杭州是数千人冒着大雨排着队在银行门外等待缴纳摇号保证金，甚至还惊动了救护车……
它们的市场为什么会在上半年如此火爆？为什么又会在下半年快速寂静？
原因很简单：限价导致的一二手房倒挂。
因为有房价倒挂，所以确定性的利差被赤裸裸的暴露在众人面前。
上半年，这三个城市的新房和二手房平均价差在30%。
似乎看起来，新房摇到就能赚30%以上。
但是，为什么进入下半年之后，它们的市场又陷入了沉寂，又不摇了？
有人说是购买力被透支了。
是原因，但不是核心原因。
最核心的原因是，在长达一年的新房价格管控之后，它们的二手房价格回调了。
杭州的远郊二手房价格回调了15%；南京的近郊二手房回调了20%；成都也回调了大概15%-20%，甚至个别区域回调更多。
它们的二手房价格为什么会回调？
为什么不是新房价格跟着二手房价格涨，而是二手房价格跟着新房价格跌？
原因其实特别简单：
因为它们的市场供应和交易主体仍然是一手房。
这三个城市半数以上，甚至六成以上的房产交易量都是一手房，这是一个以一手房为主的市场。
所以，政策监管只要管住了一手房的价格，就管住了市场主体的价格，也就基本管住了二手房的价格。
最终，二手房的价格大概率会出现回调。
同样，这也能解释，为什么深圳也在限价，但是深圳的二手房价格就相对更加稳定？
因为深圳的市场交易主体是二手房，管住了一手房，并不能管住二手房。
成都、南京和杭州的案例告诉了我们：
在一手房为主体的市场里，只要管住了新房价格，就基本管住了二手价格。
3
第三个城市，我想谈谈海南。
如果说厦门是楼市的笑话，那么封岛之后的海南，就成为自媒体人口中，楼市的第二大笑话。
甚至，在海南封岛之后，全网风靡一篇文章——《海南开始关门打狗了》。
能写出这种文章，或者产生这种想法的人，绝大多数还是不明白海南房价背后的逻辑。
我想先让大家看一组对比数据：
? 2006-2017年，海南全省10年商品房成交总量67.5万套（包括写字楼和商铺）；
? 2017年，重庆商品住宅成交量43万套；
? 2017年，郑州商品住宅成交量27万套；
? 2017年，武汉商品住宅成交量26万套
过去的10年，海南一共卖了67万套商品房，抛开写字楼和商铺，再抛开非湾区度假项
目，再抛开一些不能住人的垃圾湾区……
真正能满足度假需求的正常商品住宅，海南10年卖了40万套。
而重庆、郑州、武汉……这些二线城市，一个城市的住宅成交量，一年抵得上海南全岛5年。
这充分说明：海南是一个极其极其极其小的小市场。
但它却在偏偏是一个超级的大IP，还在每年的雾霾季都遇上最庞大的、购买力最强的度假人口。
2016年底的雾霾季应声而来，只是这一年的雾霾季建立在房价几乎翻番的基础上。
人民涌入了年均只有6万套的小市场：
三亚抢完抢陵水，湾区抢完抢海口，东线抢完抢西线……
性IP，低交易市场，供给的小市场遭遇了需求的大冲击！
这才是海南房价暴涨的核心原因。
但是，伴随限购封岛，需求逐步消散，整个海南市场再次分化：
西线没有配套支撑的垃圾湾区，彻底歇菜；海口和东线的湾区因为成熟的配套，依旧前行。
伴随今年雾霾季的来临，三亚和海口这种有配套支撑的城市，市场逐步复苏：
海口的观澜湖板块，单盘一个月能出100套；三亚的清水湾板块，雅居乐清水湾半个月左右，成交了500多套……
海南的案例，告诉了我们两个箴言：
，大IP和小市场，房价极其容易被炒起来。
当一个城市的成交属于小市场，但与此同时这个城市有拥有都能达成共识的大IP，这种市场就特别容易被炒热。
比如，深圳也算个典型的小市场。
偌大一个深圳，真正有价值的二手房存量极其有限，但却又是可落户的一线城市。
一旦政策松动，反噬可想而知……
第二，房价炒起来之后，能否筑底关键看基本面和配套。
快速炒热的城市和板块，潮水也极其容易褪去。
一旦潮水褪去，有基本面支撑的板块，涨上去的房价会扎实筑底，而缺乏支撑的板块，会逐步分崩离析。
4
当我们重新复盘这些网红城市时会发现，楼市运行的逻辑和房价涨跌的逻辑早已深埋在过去的两载岁月中。
? 比如，供需关系才是决定房价的基础，而房价的涨幅需要宽松的货币环境助推。
? 比如，一个城市的房价基础，是由交易主体的房价基本面决定的。
? 比如，供需双低的大IP城市，特别容易被炒热，但炒热之后能否筑基，关键看城市的经济、配套和人口基本面。
那么，未来什么样的城市和什么样的板块，才具有较大的潜力？
起码，现在我们可以盘点出四个必要的关键点：
首先，要有稀缺的土地和紧缩的供需； 其次，绝大多数人对此有认可的共识和向往； 尔后，这个城市的金融环境一定是宽松的；
最后，这个城市要有良好的产业、经济、配套或资源基本面。
节后，新一年的米宅考察行启动，我再次将前往成都、重庆、大连、西安、武汉、苏州、上海、北京、深圳、广州、济南、青岛、合肥……等等重点城市。
我会用一线的考察和真实的市场数据为大家找到这样的城市。
希望大家添加我的个人微信号，我会时间把考察结果更新在朋友圈中，咱们相互交流探讨。
其实，目前我已经找到了一个这样潜力城市和区域，并更新在朋友圈条，添加我的个人微信，告诉你目前最值得入手的城市在哪里？
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