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20个月后,郑州四环内几无新房可售!

奚春山 2018-09-17 09:38:09

当前唱郑州楼市凉凉的媒体和大V越来越多,但令人遗憾的是多停留在表面现象,也就是感性太多,理性太少或者说基本没有!

   

郑州楼市还有多少面粉?

任何结论的得出,必须要有一个逻辑起点,亚里士多德的牛逼在于,他建立了一个完整的逻辑体系:人都是要死的,亚里士多德是人,所以亚里士多德也是要死的!

人都是要死的,这就是亚里士多德的逻辑起点!

郑州楼市未来凉还是热,也有一个逻辑起点,就是目前的土地家底,也就是面粉还有多少?

供给侧的面粉还有多少,决定未来能做出多少面包?而需求侧的买房需求,与供给侧的此消彼长,供不应求还是供大于求,决定了楼市的未来走势,调控会在一定程度上影响人们的预期,推动或减缓购房需求,但不会改变市场基本面!

郑州的土地家底有多少?有多少宅地可供使用?这个问题,就是推断郑州楼市未来走势的逻辑起点!

官方公布的数字是,2017年,郑州市住宅用地供应约为9100多亩(不含保障房),2018年郑州市计划供应住宅用地1056.36公顷(15844.5亩)(含装配式住宅用地1607亩).

受封土令影响,2017年供应的土地,至少一年后才能变成房子,2018年供应的土地,2019年才能上市!

从政府供应计划来看,宅地供了不少,但是据一家系房企实际调研测算后发现,四环内宅地大约在5000亩左右(不含合村并城和一级土地整理)!

5000亩宅地,如果按3的容积率计算,大约就是1千万平米房子!

郑州2017年商品住宅销售了2700多万平!当然这个数据含新密、登封、新郑等县市!

而2016年,郑州市商品住宅销售了1700多万平!这个数据不含新密、登封、新郑等县市!

1千万平的房子,也就是8个月的销售量,当然,严苛的调控已经影响到人们的预期,而且合村并城和一级土地整理还能释放出一部分房子,目前还有6.3个月的库存。

但无论如何乐观,也不论调控如何给力,一个不可逆转的趋势是,20个月后,郑州四环内几无新房可售!

我推算出的几无新房可售,并不是真的四环内就没有新房了!有的项目,处于各种原因推盘速度极其慢,三环内就有个楼盘,8年内房子还没有卖完!老总很不好意思,我倒觉得,这或许才是匠心精神!但大概率是,20个月后,你买到郑州四环内新房的概率很小!

当然四环内,还有大量的二手房!还有城市更新带来的增量新房!所谓城市更新,就是原有老破小多层楼盘,拆掉,建成后建成高层!

至于有自媒体报道的5600万平安置房!那是不能叨的菜!W无论安置房位置再好,市民买是没有产权的,按照政策安排,未来一部分安置房会以租赁房源的形式入市!

   

稀缺的,必然主贵

有老炮说,郑州发展快,买到四环外的新区,还可能是占了便宜!

是的,例如港区,虽然在四环外,但是正面临重大基础设施的提升与改善的关键阶段,又有空中丝绸之路的加持,但是港区与主城区之间隔着经开与滨河,完全熟化需要加以时日,而不像郑东新区与主城区,熟化速度自然会加速!

片区的完全熟化,不仅意味着你未来买菜、吃饭的方便,邂逅短裙美女的概率大,还是你房子租金的保证,人流汇聚之地,自然租房需求上升,赚钱机会提升!

郑州二环内人口密度每平方公里超过1万5千人,有些远郊新区人口密度不足3千人,二环内租房需求显而易见超过新区!二环内卖胡辣汤的翻台率,显而易见也超过远郊新区!

近期郑州楼市稀稀落落响起的降价枪声证明:相对稠密的人口,供给有限的房源,决定了四环房价凉不了!

荥阳的新城尚郡,打着特价房的由头,房价由8800直接降到8000,绿博某楼盘洋房传出了1万3的心动价,网红滨河新城的融侨府开盘,高层均价低至15500!

而3.5环的高新区钱隆城从去年的13000多元涨到14000多元,却仍然清盘!

9月14日,郑州北龙湖两块地土拍再次引发舆论关注,有自媒体惊呼,北龙湖南岸只剩下不到10块地了!

其实,四环内的宅地也所剩不多了!稀缺的必然主贵,调控再猛,也改变不了稀缺必然带来高溢价的经济规律!

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