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刚需置业的标准答案:片区快熟+头部资源!

奚春山 2018-09-17 09:36:13

人生中最LOW的置业经历,大多来自首次!

   

你当时看不上的,往往是机遇

我清楚地记得,2003年初到郑州时,北环内的青年居易,成品带装修房,首付只要三万,房价是1千5左右。但到现场看了楼盘后直接放弃,理由是离上班的紫荆山太远了!

2005年,受报社指派去郑东新区采访,在顺驰大街,撩得尽兴的项目总劝我可以考虑买房,价位也就是1千8左右,我看了看周边的庄稼地,想起来,我家从父母那一代都奋斗出农村了,果断地说:NO!

2007年,终于下决心买房了,机会也来了!报社安排我去北区普罗旺世写篇文章,项目的优点提炼得甲方很满意,但还是LOW到放弃普罗旺世每平2千7的房子,理由是周边还是庄稼地,公交车太少了!上下班太不方便!

后来,我把这三次忧桑的经历复盘后发现,在置业这件事上,我这个草根,不是没有圆房白富美的机会,而是没有把握住置业的两个原则:一是快速成熟的片区。二是优质的头部资源!

2005年的东区,正在大兴土木!一座现代化新城春光乍泄,虽然是庄稼地伴着高楼大厦,喝个胡辣汤都要开车转几圈,但是正处于三年出形象的关键节点,各类优质资源正处于快速导入期,片区熟化指日可待!

2007年的普罗旺世,尽管周边还是庄稼地,公交车很少,但是郑州市北移东扩的战略已经全面铺开,而开发商信合置业又花一亿重金打造了爱丽丝公园,为业主们提供了优质的头部资源!

   

时代永远不会抛弃有眼光,敢决断的人

和90、95后鲜肉聊起置业时,他们往往羡慕80、70后腊肉们,感觉前辈们在置业上占了大便宜!

是的,腊肉们的确经历过郑州房价2000多,3000多的时代,那时候的刚需,或许懵懵懂懂地,买对了普罗旺世,买对了东区的绿城百合!时代一去不返了,但不代表草根们再也没有圆房白富美的机遇了!

在房价被政府彻底按住时,正是草根们置业的窗口期!

眼下如何置业?休想骗我出三环么?

“休骗三”们的坚持的确有一定道理,毕竟郑州三环内交通发达,片区彻底熟化,但副作用是,容积率高,交通拥堵,而且新盘少,即使有,也是地块狭小,开发商本事再大,也难以施展!

如果把置业的视野放宽一些,你就会有买到当年普罗旺世、东区绿城百合这些笋盘的机会?

如何买到笋盘?

经济学家钟伟经过多年研究,发现了一个规律:新兴城区重大基础设施的改善或提升,意味着该片区的熟化加速与片区价值的提升!

提到重大基础设施的改善与提升,郑州有四大区域:西边的常西湖、西北的惠济古荥板块!东南的空港与滨河国际新城!

这四大区域中,常西湖片区的平均房价约1万4,滨河片区被控在1万8以下,唯有空港与惠济古荥板块,平均房价1万出头!

刚需们买房首先看钱包,在四大板块PK中,惠济古荥板块对刚需最友好,价位甚至低于空港核心区!

郑北古荥板块,不仅对刚需们友好,而且还具备道路网密集+地铁线通达的特点:

由图中可以看出,东西方向的大河路、开元路、连霍高速与南北方向的江山路、京广快速路相互交错,保证了出行便利度!地铁3号线二期则把起始站都设在了古荥!

而惠济古荥板块的未来,重大基础设施的提升,官方是如此表态的:

古荥大运河文化区是郑州市重点打造的四个历史文化片区之一,目前已列入省市重点项目。

古荥大运河文化区项目位于郑州市中心城区西北部,规划面积约33平方公里。

郑州惠济区将着力打造一个文化体验、生态旅游、商务度假、娱乐休闲和研学教育等文旅深度融合的古荥大运河文化区,初步规划建设遗址公园、运河示范段、安置区及功能配套区等,计划总投资约405亿元,其中,荥泽古城片区占地约17平方公里,主要由“两湖三区”构成,“两湖”即荥泽湖、纪信湖,“三区”即古城文化体验区、古村民宿体验区、遗址博览展示区,计划投资100亿元。

 简单粗暴地算了笔账:按照33平方公里投资405亿的强度,一平方公里就要投入十几个亿,约等于一亩地投入了8斤黄金!超过网红滨河国际新城的投资强度!

古荥片区如何翻牌子

古荥板块不仅基础设施投入大,而且天生丽质,这里是郑州绿化的片区,绿化率高达45%。也是水资源的片区,与母亲河相伴,也是生态,最宜居的片区,没有之一!

古荥片区置业如何翻牌子?需要秉承一个原则,知名开发商的纯新大盘!

因为是知名开发商,所以不会烂尾,而且品质有保证。

知名开发商进入一个城市的个纯新大盘,不能说是赔本赚吆喝,但肯定是为保品质,不惜降低利润!

古荥板块,尽管开发商众多,但符合知名开发商纯新大盘标准的,唯有融信江湾城。

这是东哥探盘团队对这一区域的调研梳理,求证了一下,基本靠谱!

江湾城是融信入郑以来个住宅项目。位于沿黄快速北侧,天伦大道以东。整个项目占地约1270亩,总建面约135万方,其中住宅总建面约为131万方,商业建面约5万方,共分四期开发。

首期地块占地面积约65亩,建筑面积约9.3万方,容积率约2.2,由6栋高层和8栋洋房组成。

融信品质如何?有一个例证,杭州因为有绿城在,所以杭州人对房子最讲究,但有一个房企,他凭着自己的努力以及品质,得到了杭州人民的认可,他就是融信。

融信2013年进入杭州以来,以一个外来房企的名号征服了杭州人民,期间布局了近30个项目。在2016年,融信在杭州区域凭借三盘进入市场销售榜单前七。彼时,杭州公馆、学院府、蓝孔雀早已成为杭州人民心中家喻户晓的项目。

探访郑州融信江湾城,发现了三点领先郑州楼市的亮点:

1、90平三房竟有1.5个卫生间!

90平三房,是郑州刚需最爱的户型,没有之一,而融信这个90户型,在业内有神户型之称,不仅做到了三间房子朝南,而且做到了1.5个卫生间!

所谓1.5个卫生间,是指主卫生带洗浴功能,而客卫不带洗浴功能,所以严谨的说,只能算半个卫生间!

多出来的半个卫生间,并不是鸡肋!而是融信的设计师,考虑到假如父母来帮助带孩子,或者是客人来家里临时住一下,这半个卫生间就能避免主人与客人之间的尴尬!

2、景观不仅是景观,还是能养生养心的中草药植物。

江湾城的容积率2.35,景观上采用“新亚洲园林风格”,结合现代艺术手法和古典园林造园意境,将亚洲元素植入现代景观体系,甚至在植物选择上还采取了植物芳香疗养的先进概念,比如在老人休闲区域设计种植以药用植物为主的花卉。

3、外立面的高颜值。

北龙湖的豪宅,不仅牛在配套与地段,其闪瞎人眼的外立面颜值,也让刚需们羡慕嫉妒恨!

但如果论起郑州楼市哪家外立面颜值高?恐怕北龙湖很多豪宅,要向融信拜师!业内有个说法,融信是中国地产行业对幕墙、铝板和曲线最情有独钟的开发商之一。幕墙、铝板和曲线被称为融信的三件套,住宅增加这三件套,业内都知道,美观度立刻会得到提升,但成本也会提高不少!

这一次融信江湾城,外立面上会给郑州人带来什么惊喜,值得期待!

对刚需来说,户型、景观与外立面再好,都不如交通便利与成熟生活配套。江湾城规划的有5万方的集中商业,现有的配套都是依托清华忆江南和思念果岭原有的配套,温泉、酒店、高尔夫、幼儿园、爱瑞德国际学校、郑州二十中,1号线公交。

目前开车一族去往融进江湾城主要走江山路,这是双向八车道的市政景观大道,而随着明年四环高架的修通,这里将更加便捷通达。

更令刚需们欣喜的是,江湾城附近规划有古荥站。古荥站是郑州轨道交通3号线延长线的起始站,起始站意味着人少不拥挤!

明人不说暗话,古荥站离江湾城还有约3公里。为解决这一痛点,首期业主入住后,开发商会在上下班时间,用摆渡车将业主送到地铁站口,解决上班一族的后顾之忧!

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