[摘要] 结论把握三四线城市“机遇”近日，国家统计局发布了2018年2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从各线城市新建商品房价格来看，2月北上广深四个一线城市价格环比均处于下行通道，其中，深圳环比下滑6%，领跌70个大中城市。其次，从一、二、三四线城市价格轮动周期来看，三四线城市仍然有上涨潜力。但就2018市场环境来看，布局河南，郑州并非唯一的选择，相比之下，郑州周边三四线城市更具投资潜力。
结论
把握三四线城市“机遇”
近日，国家统计局发布了2018年2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从各线城市新建商品房价格来看，2月北上广深四个一线城市价格环比均处于下行通道，其中，深圳环比下滑6%，领跌70个大中城市。29个二线城市中有9个环比下滑，6个环比持平，14个环比上涨。而37个三四线城市中，环比上涨的数量达32个，其中，南充以1.7%的环比涨幅位居，大连、乌鲁木齐、三亚、徐州的环比涨幅也超过1%。
表：2018年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数
数据来源：国家统计局
对此，同策研究院指出，2月一二线城市房价调整进一步加剧，而三四线城市依旧是领涨主力。预计政策持续收紧下，一线城市或是强二线城市市场需求释放持续受阻，市场调整将进一步深化。相比之下，三四线市场具备更多机会。尤其是非一线城市周边的三四线城市在经历2017年的“量价齐升”后2018有望延续“火热”，迎来需求释放、价格上涨的市场机遇。
数据来源：dataln，选择的非一线周边三四线城市包括：徐州、连云港、洛阳、汕头、烟台、锦州、吉林、泉州、九江、赣州、济宁、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、泸州、南充、遵义、大理、泰安、东营、淮安、泰州、芜湖、肇庆、淮北、宿州、齐齐哈尔、阳江、黄冈；城市房价选择32个城市的算术平均房价
主要原因是2018调控持续收紧下，三四线城市政策环境相对宽松，部分区域仍将贯彻“去库存”目标。从“十九大” 至今，住建部长王蒙徽观点直指房地产坚持分类调控：热点城市调控不放松、库存较多的三四线城市及县城继续去库存。因此，2018年非一线周边的三四线城市将迎来需求释放的机遇期。
其次，从一、二、三四线城市价格轮动周期来看，三四线城市仍然有上涨潜力。2015年5月起一线城市住宅价格领涨带动本轮行情，随着一线城市政策收紧，二线、三四线城市接力上涨，目前一、二线住宅价格进入调整期，三四线城市正处于价格同比增速放缓阶段，仍有上涨潜力。
数据来源：同策研究院、wind，一线城市包括北上广深；二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州
所以，在今年形势下，房企应该准确把握各线城市轮动的市场周期，寻求三四线城市的布局机会。
案例
布局河南，郑州VS周边三四线城市？
以河南省为例，郑州作为省会城市，是区域发展核心。但就2018市场环境来看，布局河南，郑州并非的选择，相比之下，郑州周边三四线城市更具投资潜力。
因为从郑州楼市行情来看，在中原经济圈构建“一核四轴四区”网络化空间格局下，郑州迎来飞速发展，最近3年来品牌房企的积极布局也加剧郑州市场的竞争。
从政策环境来看，自2016年出台“郑九条” 以来，郑州楼市调控政策持续加码，结合中央定调，2018年区域楼市调控政策难以松动。
从近五年郑州住宅用地供应量价走势来看，2013-2017年郑州土地楼板价攀升，势必增加房企拿地成本，挤压盈利空间，增加短期营销风险。
数据来源: 同策研究院、dataln
此外，2017年，郑州郑东新区及经开区也诞生了不少地王项目，楼面价达24143元/平米，面粉贵过面包，尤其在收紧的政策下，未来高价地入市的短期营销风险增加。
数据来源: 同策研究院、dataln
在收紧的调控政策下，虽然郑州商品住宅价格小幅上涨，但是需求释放受阻，同时，因为商品住宅持续供应，库存增加，出清周期明显上升，房企销售业绩短期会受影响。
数据来源: 同策研究院、dataln
另外，郑州刚需住宅均价在14000元/平米左右，而高端楼盘10均价在28000元/平米以上，高端楼盘价格背离城市居民平均购买力，去化面临困境。未来高价地入市将同样面临去化压力。
数据来源：郑州市房管局及同策研究院
因此，整体来看，郑州是中原经济圈的核心，城市投资价值长期看好，但近期政策持续收紧，市场空间受限，难以支撑业绩增长。郑州地价攀升，尤其热门板块地王频出，面粉贵过面包，一方面挤压企业盈利空间，另一方面在收紧政策影响下，高价地入市短期营销风险加大。
所以，郑州并非房企布局河南的选择，房企应把握区域轮动的市场周期，寻求周边三四线城市的布局机会。而河南省三四线城市的经济、人口基本面对当地房地产市场存在一定支撑能力，同时与郑州相比房价处于相对较低水平，因此存在结构性投资机会。
数据来源：由于河南省部分地级市2017年统计公报尚未公布，展示2016年各地级市基本面数据，城市房价来源于公众号”河南楼市”
策略
投资&产品&需求&战术
?策略一：城市投资策略
根据价格匹配价值的原则，城市的房价在长期将回归城市自身的价值，目前城市房价低于城市价值的城市具有投资机会，建议房企提早布局优质区域。
数据来源: 同策研究院、wind；按城市得分的四分位划分城市级别，A优于B；B优于C；C优于D
?策略二：产品设计策略
在消费升级的当下，城市新中产阶级需要的不仅仅是安身的房子，其个性化诉求为房企带来更多细分领域的机遇。以中梁地产为例，通过产品设计瞄准不同客群，迅速抢占三四线城市市场。
此外，中梁地产通过精装修服务提高产品溢价，通过服务设计覆盖不同需求组合，差异化定位提升溢价空间。
?策略三：动拆迁带来的需求释放
2018年河南省将持续推进棚户区改造，力争新开工50万套。三四线城市为完成全省棚改目标，在棚改工作中推行货币化安置，为房地产市场带来需求集中释放的机会。
?策略四：房企提升规模战的策略
在规模效应下，房企面临激烈竞争，在区域策略上应抓住“快”——以高周转为核心、“专”——寻找结构性机会两点原则。
总结
?趋势：一二三四线城市市场轮动，非一线周边三四线城市仍有跑量机会
?郑州趋势：郑州市场长期看好，但高价地入市面临销售压力，郑州不是选择，三四线城市将是新的业绩支撑点
?策略选择：
投资：三四线城市房价短期偏离城市基本面，为房企投资带来结构性机遇
产品：房企可适当通过精装修、住宅增值服务等增加产品溢价，提高利润空间
需求：棚改以及货币化安置的推进，带来住房需求的集中释放，支撑房地产市场发展
战术：房企应对市场竞争的冲击，应坚持高周转和寻找区域结构性机会的策略
更多内容，参见同策研究院报告——《三四线城市楼市特征及投资策略》！
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