[摘要] 关于房地产市场,李克强总理在政府工作报告中提出,因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存依然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。
关于房地产市场，李克强总理在政府工作报告中提出，因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存依然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以政府为主体提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。
“因城施策”是对房地产领域的总安排
因城施策去库存，这是2017年政府工作报告中“三去一降一补”重点工作的重要内容，也是今年政府工作对房地产领域的总安排。
统揽工作报告，可以看出对房地产的说法具有鲜明的区别对待、分类实施、因城施策的理念。而这些理念，也并非今年首次提出：早在2014年的政府工作报告中，就提出过“分类调控”的理念；而在2015年11月的中央财经领导小组会议上，习近平就强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；在其后召开的中央经济工作会议上，更是把“化解房地产库存”单独列项；在去年的政府工作报告中，同样提到了“因城施策化解房地产库存”。今年的诸多提法可谓对之前理念的延续。
之所以继续把“因城施策，分类实施”作为政策之纲，与目前房地产市场的严重分化不无关系。自2015年底中央经济工作会议提出去库存后，各地出台了包括降低首付比例、限购放松、信贷打折等一系列措施，经去年一年实践，效果很明显。但更深层次的问题也体现出来，楼市分化严重到了不得不重视的地步：一方面，一二线热点城市，特别是珠三角、长三角、京津冀地区部分城市，以及内地一些区域性中心城市，去年因大量投机性资金的涌入而出现了大涨的现象，在去年10月持续调控之后，到目前仍有部分城市存在房价反弹性上涨压力。这些城市的房地产市场存在较大的金融风险隐患，需要高度警惕和控制。另一方面，不少三四线城市仍然存在大量的库存，需要积极想办法来化解高库存带来的金融压力。
基于市场的分化，在房地产调控上，就必须实行分类指导、因城施策：热点城市的调控重点应当是控房价、防风险、防泡沫；而三四线城市和县城的重点依然是去库存。
怎么落实地方政府主体责任？
与一二线城市高房价总体已得到较好的调控相比，三四线城市和县城的高库存问题，今年更需要重视。
根据国家统计局的数据显示，截至2016年年底，一二线城市约占库存规模的20%，新开工面积和土地购置面积去化月数分别为10个月和16个月，三四线城市则分别为20个月和51个月。也就是说，本来不需要去库存的一二线城市提前实现了去库存，而真正需要去库存的三四线城市库存量依旧比较大。
三四线城市怎么去库存？事实上，在2015年底提出楼市去库存政策时，住建部提出以政府收购商品房用于保障房的方式完成楼市去库存，彻底打通商品房与公租房的转化渠道。这样既可以减缓进城务工者的购房压力，又可以解决三四线城市的库存问题，更能够促进城镇化的进程。但由于政府收购保障房前期收购成本过高，后期出租回报过小，地方政府财政收支存在着巨大压力，导致政策出台后“雷声大、雨点小”，实际执行的地区只有福建、辽宁、湖北等少数几个省，且执行力度也较小。
那么，对于去库存“压力山大”的三四线城市和县城而言，今年该怎么办呢？今年政府工作报告有一个新提法，就是落实地方政府主体责任，“以政府为主体提供基本保障”。这意味着接下来或将给地方更多决策权，让地方政府自己来因城施策。
三四线城市的地方政府怎么落实自己的主体责任？这显然是一个崭新的考题。在回答这道考题时，还必须注意到今年政府工作报告中的另一个比较新的提法，那就是“以市场为主满足多层次需要”。是以降房价等诸多措施吸引外地居民购房？还是售转租等转换用途？还是别的高招？这都需要各地开动脑筋，寻求适合本地的善策。
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