[摘要] 7月2日下午,中房学·河南、中房研·河南举办2016中原地产金融峰会。著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮,应邀做主题演讲《房地产的变与不变》。
7月2日下午，中房学·河南、中房研·河南举办2016中原地产金融峰会。著名经济学家、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮，应邀做主题演讲《房地产的变与不变》。
陈淮认为，房地产是安全边际高的投资方式。不过，你的生活支出降到30%以下的时候，才是一个能够抵御风险的房地产投资者。□东方今报记者 路治欧/文图
中国房地产的
四个变与四个不变
就像天气会变、四季轮回不会变一样，我们可以确定地说，中国房地产业有四个不变：
老百姓改善住房的需求不断扩张是不会变的，而且至少持续30年。
中国的人口加速向成规模的城市聚集，这个是不会变的，而且至少要持续30年。
政府支持老百姓适度改善住房，建成全面小康社会，我可以肯定地说是不会变的。
中国老百姓人人都是有产阶级，这个趋势也至少有30～50年的时间不会变。
那么，哪些是会变化的呢？
国际金融环境的巨大变化为我们带来了很大的压力，我们面对经济增速下滑，欧元贬值、人民币贬值等这些不确定因素。
老百姓的基本需求在改变。住房跟穿衣服一样，不断升级换代。
城市结构的变化。随着区域战略的发展和调整，随着人们的就业、收入等不断变化，老百姓向二线、三线城市定居的趋势越来越明显。
人们对住房的需求从注重短期内的房价，转变为更注重与其他投资渠道的比较。我们认为，对于居民投资，房地产业仍然是安全度高的投资渠道。
十年后贵的不再是房子？谎言！
我经常看到这样的说法：十年后贵重的不是房子和车子，用不了十年，郑州每个城镇居民都有七套以上的住房，所以房子是便宜的。
我们的购房者，千万别信这种传说。这种传说隐含着绝无可能发生的前提——十年内中国的城镇人口减少七分之六，这是不会发生的。
去杠杆不等于开发商不该借钱或少借钱
去年以来有一个很时髦的词，叫去杠杆。有人说，去杠杆就是房地产业不借钱或者少借钱，以此理顺经济界的关系，我以为大错而特错了。用开发商的负债规模达到多少，警示我们的房地产泡沫，这都是对经济学无知的一种表现。
别把去杠杆当成是我们当前讨论房地产金融的核心，别把不借钱或少借钱当成房地产业健康的关键。房地产业该借钱，盖房子该借钱，直接找投资人借，而不是通过银行这个中介借，这才是核心所在。
我们中小企业、民营企业高负债，而老百姓个人信用被严重闲置，仍然是我们房地产界和金融界严重不合理的现象。
房地产是安全边际高的投资方式
买股票有没有买一年就翻一番的机会呢？有！但是，你连续每年都买到翻一番的股票，连续十年挣钱都不赔钱的机会是7%，只有7%。而90%以上的房子在10～20年内，有九成以上的机会是不赔钱，而且赚钱。
如果你的收入中70%、80%都要用于生活正常支出的话，你合理的投资就是买点银行的理财，流动性好。
如果你的收入中生活支出在50%左右，说明你抗风险的能力还不强。
当你的收入中，生活支出降到30%以下的时候，你才是一个能够抵御风险的房地产投资者。当老百姓的生活支出都达到这一比例，大多数老百姓买得起房的时代才会到来。
郑州的房价走势会是怎样的
现在谁也不知道房价的走势到底是涨还是跌，短期内0.3%的上涨对分析房地产供和求毫无意义，三个月、半年的对比数据也说明不了什么。
房地产有两个特点：一是供给由两年之前的土地金融环境决定，二是周期很长，结婚前三年买房子、结婚后五年买房子都是正常合理的。因而，决定房价的前置周期是3～5年，因此要看8～10年的累积供给和累积需求的对比关系。
任何一个资本价格，总是有涨有跌的。今后一段时间房价上涨或下跌仍然是一个不可避免的反复交替的趋势。
郑州在中部六省中居中，可以说是市场好的省会城市，为什么它好呢？一是它平稳；二是扩张，它在集聚扩张中实现平稳，这是不容易的。
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