[摘要] 6月份，我国全面“营改增”试点走到关键的一环。这个月，后纳税“营改增”试点的四大行业，将第一次进行纳税申报。
6月份，我国全面“营改增”试点走到关键的一环。这个月，后纳税“营改增”试点的四大行业，将次进行纳税申报。
这些企业将通过纳税申报，次发现，“营改增”后税负究竟有没有上升，也将初步总结出“营改增”给企业带来了哪些实质意义上的改变。它们又是怎么应对的呢？购房者贷款买房，一定会留存购房发票。但近部分购房者交首付款应该如何开具增值税发票，难住了很多房企。
在众多行业中，房地产是“开发环节之多”表现为集中的一个，加上这个行业人所共知的“预售”行为，决定了该行业缴纳增值税时会出现诸多进项和销项不匹配的现象。这也是房地产行业“营改增”后遇到的新问题。
【遭遇】
交了首付款为啥不给开发票
近期，有读者反映，他在郑州买房时按20%的比例交了首付款后，开发商却告诉他，暂时无法开具发票，需等些时日。
原来，房地产业领域的“营改增”税制改革开始了，即由营业税发票改为现在的增值税发票，税制转换的过程涉及开发企业如何纳税的问题。
郑州市高新区一住宅项目营销负责人说，不能开首付款发票，要么这个项目手续不全，还没拿到预售证，不具备销售资格，更谈不上开发票；要么就是到月底了，开发商要进行财务结算。近，可能就是“营改增”转换情况下开具发票遇到难题。
河南商报记者就此现象对部分楼盘项目和买房人进行随机采访时发现，很多人表示并没有遇到过开不了发票的问题。市民李先生说，签完购房合同后，七日内就把首付款交了，也没听说不给开发票，至于是什么类型的发票，他也不清楚。
【问题】
收到首付款开不开发票都难
“营改增”前，房地产行业按销售额的5%缴纳营业税；“营改增”后，则按销项与进项的差额，以11%的增值税税率缴税。
而按照规定，购房人向银行申请按揭贷款或向公积金管理中心申请公积金贷款时，需提供购房首付款发票。“营改增”实施后，房地产开发企业将房子交付给购房者时才应纳税，才能开具增值税发票。
如果房地产开发企业收到首付款时开具增值税发票，就要按照11%的增值税税率计提销项税，企业资金压力增大；如果不开具发票，按照目前商业银行和住房公积金机构的规定，将无法给购房人提供贷款，也会影响房地产开发企业经营。
这一问题已经引起有关部门的重视，有郑州主要房企、税务师事务所参加的座谈会就举行了两次。
【现状】
“营改增”影响目前尚不明显
“营改增”后，企业缴税负担是增是减？郑州某大型开发企业有关人士告诉河南商报记者，目前还不明显。
比如，对于开发的老项目，到底是选择一般计税方法合适，还是选择简易计税？施工和监理企业、勘察设计机构等合作方的进项税如何抵扣？
从税率来看，增值税税率比营业税税率有所提高，但增值税是按差额来征收的，可获得进项的抵扣。正是这些“进项”，涉及诸多采购和产业链条，部分环节如材料供应商不能提供增值税发票，开发企业便无法将这一项进行抵扣。
业内分析，这会迫使市场偏向于优质的供应商，做分包业务的中小企业将面临生存困境；部分房企会因税费而经营困难，部分房企会因政策调整增加盈利。
【提醒】
增值税发票咋开看这四点
省国税局针对“营改增”房地产领域的焦点问题形成了快速处理机制。
房地产开发企业收到首付款后，是不得开具增值税专用发票的，但是可以根据所售房地产项目适用的计税方法，按适用税率或征收率开具增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“预收款”字样。
省国税局称，房地产开发企业应按照3%的预征率计算预缴增值税。待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。
三、房地产企业将房子交付给购房者时，企业纳税义务发生后如何开具发票？
需要全额开具增值税发票的，应先开具红字增值税普通发票冲减预收款已开具的增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“冲减预收款”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置等信息。
然后，再根据购房者需要全额开具增值税专用发票或增值税普通发票，并在发票的“货物或应税劳务、服务名称”后括注“全额”字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、详细位置。
四、房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生时间如何掌握？
这个时间是房地产企业交付房地产项目并取得销售款项凭据的当天。这个“当天”，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为房地产项目产权属变更的当天。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
