[摘要] 全国土地市场供求回升但一季度整体态势仍然低迷，郑州供应土地面积环比同比均有所上涨，成交土地面积同比环比上涨明显三环外土地比较活跃，土地价格及溢价率环比下降明显，本月大郑州区域土地市场比较冷清。
土地市场供求回升但一季度整体态势仍然低迷
郑州供应土地面积环比同比均有所上涨
成交土地面积同比环比上涨明显三环外土地比较活跃
土地价格及溢价率环比下降明显
本月大郑州区域土地市场比较冷清
1、本月土地市场供求综述
3月，300个城市土地市场有所回暖，但难掩整个一季度土地供需及出让金同比下降、市场持续低温的态势，但从本月供地有回升迹象方面预估，随着土地入市量增加及房企拿地意愿增强，二季度指标有望向好。
供应方面，300个城市共推出土地1975宗，推出土地面积7281万㎡，环比增加16%，同比减少17%。成交方面，300个城市共成交土地1601宗，成交面积6097万㎡，环比增加50%，同比增加0.4%。
成交土地出让金方面，受成交量价下跌影响主要城市出让金以同比下降为主，总额降幅超四成；300个城市土地出让金总额为1078亿元，环比增加14%，同比减少19%。楼面均价方面，楼面均价年初上涨后逐渐回落，本月同环比双降，一季度均值较去年略低；300城市成交楼面均价为1020元/㎡，环比下降17%，同比下降13%。土地平均溢价率继续走低，一季度平均溢价率降势未改整体仍处低位单月浮动不大；300个城市土地平均溢价率7%，较上月下降1个百分点，较去年同期下降7个百分点。
本月各类城市中一线城市表现分化二三线城市供需双降。一线城市一季度供需同比跌幅居各线城市前列出让金未达千亿，土地市场表现分化；二线城市一季度供求量环比跌幅逐月收窄，本月止降回升，整体较去年同期仍减少四成以上；三四线城市楼面均价及溢价率维持去年同期水平，供求量与出让金跌幅较一二线城市略小。
而作为省会郑州市，本月土地市场也有回升的迹象，供需均有所上涨。土地供应量环比同比均有所上升；成交方面受2月份供应和部分区域的经适房和公租房集中供应带动，整体成交量环比同比均有所上涨；价格方面，本月底价成交的城改用地较上月占比较多，且高溢价地块本月较少，因此土地价格环比同比均下降较多，平均溢价率较上月也下降明显。本月成交区域比较分散，多个区域均有分布但以三环外区域为主。
郑州市周边县区土地市场比较冷清，本月仅有2个城市巩义和中牟有土地成交，且均成交1块。
2、本月商品房土地供应面积环比同比均有所上涨
本月供应商品房土地15幅，总占地面积40.12万㎡，环比上涨31%。由规划容积率预计可建成建筑面积为151.52万㎡。
本月供应的土地多采用网上挂牌网上交易的形式，9块商品住宅用地5块批发零售用地1块商务金融用地，主要集中在惠济区和二七区。其中惠济区5块用地均位于惠济北区开元路以北惠济区政府附近规划的特色商业区范围内，是城中村项目用地；二七区成交7块用地位于大学路南水北调运河附近，是荆胡城中村项目用地；经开区成交2块批发零售用地，位于航海路以东偏中牟方向，郑东新区成交1块住宅用地，位于熊儿河路东、相济路南附近。
3、本月商品房土地成交同环比有所回升、以三环外片区为主
3.1、郑州市本月成交地块分布
本月成交土地仍然以三环外等外围片区为主，区域相对分散，外围片区主要有金水北区、中原西区、管城南区、龙湖副CBD、航空港区、高新区等，中心城区主要是管城区紫荆山路陇海路附近。未来北三环以北片区和管城南区、航空港片区是房地产的热点区域。
3.2、郑州市本月商品房土地成交情况
3月份郑州市共成交商品房土地19幅，成交土地占地面积为65.24万㎡，环比上涨77%，同比上涨16%。由规定容积率可得本月成交土地总规划建筑面积达195.96万㎡。本月成交土地有所回升，一方面是受2月份供应带动，另一方面，部分经适房和公租房本月集中进行了成交。而由3月份土地供应量估计，预计4月份土地成交量将继续攀升。本月土地成交区域相对比较分散，但以三环外片区为主。其中住宅用地以航空港区、金水区、管城区和中原区成交面积较大，商业用地以郑东新区成交面积较大。
2块商业用地主要分布在龙湖副CBD区域和管城区核心城区内；住宅用地成交比较分散，金水北区连霍高速与文化路附近成交2块城中村用地、中原西区西三环及西四环分别成交2幅、管城南区郑新路南三环以南片区成交2块城中村用地、航空港区成交4块位于南港片区用地、郑东新区龙湖副CBD成交1块住宅用地。
4、本月商品房土地受大量城改用地影响土地价格及溢价率环比均下降明显
本月成交土地整体单价为300万元/亩，其中住宅单价为279万元/亩，环比下降53%，商业单价为596万元/亩，环比下降16%，其中住宅和商业的楼面均价分别为1417元/㎡、3615元/㎡。
本月土地单价的下跌主要是因为以起始价成交的城中村地块占比较大。其中本月管城区商业单价高，为1001万元/亩，主要是受其核心片区内一块高溢价率地块影响，该地块土地楼面地价为3336元/㎡，管城区住宅单价比较适中，为331万元/亩，成交土地主要为管城南区的城改项目用地，该片区土地楼面均价为1400元/㎡左右；郑东新区住宅土地单价高，为672万元/亩，主要是龙湖副CBD区域内河南百纳威尔置业竞得的一块住宅用地，楼面均价为6717元/㎡，郑东新区商业土地单价为442万元/亩，相对不高，主要是龙湖副CBD区域内一块企业自用项目商办用地，为北京天宇朗通通信竞得的商务金融用地；本月其他区域土地价格相对差别不大，金水区住宅土地单价为368万元/亩，主要是金水北区成交的城中村用地，楼面均价近1600元/㎡；高新区住宅土地单价为328万元/亩，主要是偏市区板块的五龙口项目用地，楼面均价为1532元/㎡；中原区住宅土地单价为262万元/亩，主要为西三环沿线和西四环沿线分别成交的土地，楼面均价分别为2862元/、997元/㎡；本月航空港区成交土地主要为南港片区，住宅单价为83万元/亩，楼面均价为600元/㎡左右。
本月成交土地整体溢价率为3.5%，是近几个月中较低的水平。本月成交地块中，高溢价地块较少。本月有溢价的地块是2块，分别为河南恒诚房地产（新合鑫）竞得的管城区紫荆山路与郑新里路附近的一块商务金融用地、郑州鑫州置业竞得的中原区西三环西长城路附近的1块高容积率小型住宅用地，溢价率分别为58%、113%。
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