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干货!商业地产投资的“一时之窘”

三益中国   2015-04-10 11:47

[摘要] 这几年对商业地产尤其是零售商业地产的负面报道很多, 比如大到电商冲击、百货倒闭、小到某龙头商业地产房企的商业街纠纷,一时甚嚣尘上。因此一般投资者一听到商业地产,通常反应,客气的微皱眉头轻轻叹气,唇齿微露一句“难呵…”;不客气的呢,劈头盖脸一句“听说那个谁,又倒闭了…”然后一脸讥诮。

RD-WRAP: break-word !important; COLOR: rgb(127,127,127); PADDING-: 0px">三益资本合伙人 陈斐

这几年对商业地产尤其是零售商业地产的负面报道很多, 比如大到电商冲击、百货倒闭、小到某龙头商业地产房企的商业街纠纷,一时甚嚣尘上。因此一般投资者一听到商业地产,通常反应,客气的微皱眉头轻轻叹气,唇齿微露一句“难呵…”;不客气的呢,劈头盖脸一句“听说那个谁,又倒闭了…”然后一脸讥诮。

关于电商冲击的正面反面文章很多了,这里不展开。笔者一个简单看法,互联网终究只是方式,改变不了商业实质,欧美使用互联网的地方多了,也没见得实体店尸横遍野。人终究是群体性动物,也离不开消费场所。至于百货,的确有困难,因为营业模式太类似淘宝,当然价格拼不过。商业街的纠纷,只要统一运营,尽管琐碎点其实问题也不是那么的大,闹事的更多是想争取点利益,比如多争取个新通道入口,多要点政府扶持。

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如果从纷纷扰扰的媒体报道中脱离,稍稍看远一点,会有一个有趣的现象。数据上看,商业地产爆发式增长,从2009-2010的近40%的新开工面积增速,已经下降到目前个位数的境地。实际上,商业地产正处在一个供应高峰,所谓增量时代的顶点。当到处都有各类的商业体出现,竞争无疑是激烈的,而作为一类资产,商业地产的投资,自然也是极低的。按笔者的从业经验来看,现今的租金毛率普遍都在3%左右,4-5%已经是非常高的回报水平,而这仅仅是税费前的。

那么,这个低迷的状态是长期的吗?从新开工量看,答案显然是否定的,个位数的增速,意味着商业地产供应已经开始减速,考虑建设周期,迟在五年后必然会明显普遍存在商业地产供应大大减少的情况。如果考虑地方差异,部分地域这一现象可能更快到来。所以,显然这一波商业地产爆炸式发展,极可能在五年后弥散。也就是说,五年内商业地产的“增量时代”极可能终结。

怎么看待这波商业地产极速发展?在紧跟住宅爆炸性增长后,商业地产的急速发展实际上是城市化和政策双重推动的结果,后者不详述,对商业面积的硬性指标是一方面,土地招投标对商业的倾斜也是一方面。从城市化这个视角,我们关注什么?中国长期高速发展,实际上在2009年这个点上各城市中的商业配套已经普遍远远落后社会消费水平,即便是现在,中国大妈瞠目结舌的购买力背后,其实是代表着消费力的涌动,代表着城市化发展对现代商业以及其场所-商业地产需求的呼唤。当然,市场永远是overreact反应过度的,政策也推了一把,因此有现在貌似商业地产鸡肋般的窘局。

在增量时代或有的终局后,会发生什么呢?经济学理论告诉我们,价格是供需的结果。供应显然会大大减少,需求是否依然稳健?业内对中国经济发展的看法各异,但不可否认的是,像上海、北京等一线城市,消费力的长期稳健增长,实际上业内是有共识的。此消彼长,价格也就是总体的资产自然普遍上扬。这里我们看的是beta,也就是大趋势带来的投资,如果个别项目通过专业的运作,可能会有alpha,也就是单个项目的超额。也就是说,增量时代后的“存量时代”里,商业地产的提升可期,个别商业项目的高可期。

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这里,我们看到了一个变化,更形象地说,一个周期,商业地产投资的长周期。在媒体忙着披露各种商业地产的窘局时,我们是否可以从长周期的角度稍稍跳脱一些,看得远一些?高抛低吸是简单的交易原理,那么在价值低谷是不是一个买入的时机呢?而买入,以怎样的方式更为有效呢?这些问题,也留给读者思考。

三益资本
作为国内以商业地产全产业链服务为基础的零售商业地产投资管理公司,三益资本依托三益中下领先的商业设计和商业运营团队,通过严谨的评估、专业的资产营运管理,为投资者甄选优质项目、把控关键风险点、实现投资预期;为开发商提供全程财务解决方案,引进战略投资者。三益资本致力于成为中国专业的零售商业地产投资管理平台。

 

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