[摘要] 据统计，相对于物业增值，86.7%的写字楼投资客更关注租金回报，但，郑州的写字楼，缘何不敢轻谈租金？“如果有人要，每平我降1000，帮我出手吧。”
据统计，相对于物业增值，86.7%的写字楼投资客更关注，但，郑州的写字楼，缘何不敢轻谈租金？“如果有人要，每平我降1000，帮我出手吧。”
去年12月，在高铁商务区投资了半层写字楼的魏先生，现在很无奈。虽然有多次成功的写字楼投资经验，并没有给他多大的信心。看着高铁商务区写字楼密集扎堆的“阵势”，他对未来的租金心里没有一点底儿。
魏先生的忧虑，自然有他的缘由。
同质化、价格战，新东站商圈写字楼未来堪忧
从郑州写字楼市场近年发展态势看，从2011年中原经济区正式获批，两年多的时间，国内外资本注入，中小企业集体崛起，住宅政策调控，三重驱动力作用下，商务地产备受关注，供销两旺。
于此同时，高铁板块开始春心萌动，数十家项目相继入市，势呈“井喷”。据权威机构统计，2013年郑州写字楼存量将达约400万平方米，按目前郑州80万-100万平方米的年去化速度计算，消化存量就得4至5年。
不可否认，从中原经济区的崛起，和郑州市在中原经济区的龙头地位来看，郑州目前的写字楼市场存量，远未满足未来的市场需求，大量办公需要仍待开发。
但问题是，现在东区热火朝天的施工场面与销售中心气氛沉闷的现状，已形成巨大反差，销售冷淡，咨询者寥寥。东区的写字楼供应量、开发速度，明显超出了该地区企业需求增长的速度，超过了该区的经济增速、超过了区域内企业新增速度。
这样直接的后果，就是直接引发区域写字楼市场在售楼盘价格竞相走低，各个项目纷纷打折促销，对于租赁市场，同样会引发价格战。
何况，东区写字楼的价格战，已是不争的事实。
这种价格战主导的区域市场若长期发展下去，写字楼价值将会受到极大伤害，价格走低直接导致的现象便是进驻企业良莠不齐→优质企业/大型投资客退出该地区（或该楼宇）→价格战升级→租金低承受力企业持续涌入→优质企业望而却步，形成一个难以收拾的恶性循环。情况恶劣的，甚至有可能导致区域写字楼市场崩盘，投资者稳定的难以保障，区域商业环境完全恶化。
投资回报成敏感词，高，想说爱你不容易
郑州写字楼的存量面积已达到了历史水平。多个写字楼项目先后交房，供应集中入市，无论是出售的投资型物业，还是品牌开发商自持的高端办公物业，同样遵循一条法则，即价格决定价值。
而居高不下的商务租金价格，就是写字楼价值最明显的表征。租金，作为一种投入产出比，也是投资者衡量写字楼物业是否值得投资的有力参考。
据某房地产机构的一项调查显示，相对于物业增值，86.7%写字楼投资客户更关注。但是，就目前东区的市场状况来看，已相当敏感。
不少客户对开发商预估的3-5元的高租金产生了免疫；甚至也有开发商开始避讳向客户谈起投资回报，转而向产品力上倾斜，因为项目的高拿地成本和目前的低租金形成的价值倒置，早已将投资回报一路拉低。
而产品的高同质化，又让企业租户在地段共生、配套共享、宣传内容和产品内容几乎一样的写字楼面前，更偏向于选择租金相对低廉的写字楼，这无疑就降低了预期。
未来几年大量办公楼陆续上市及大量供应，中高端写字楼竞争日益白热化，租金的升势受到压力，再加上，高铁商务区内60-70%的都是投资型客户，激烈市场竞争，高投资比重，双重作用之下，将直接推高高铁区域写字楼的空置率，拉低租金。
以高铁区某成交均价为14000元/平方米的写字楼项目为例，租金为2.5元/平米/天，那么，该项目的年租金则为6.4%（年=每平方米的租金÷每平方米的售价×12个月），需要15.62年才能顺利回本。
而这样的投资回报，却是排除项目同质化在未来引起的租金大战和高空置率等不利因素后的理想计算结果。
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分析市场，理性投资，保障资金得到安全归宿
一位商业地产资深运作人士坦言，目前郑州写字楼的区域过剩，和政策的导向也有很大关系。以前极力扶持高铁区，商业写字楼项目就开始蜂拥开发。现在大家(小区网论坛)又跟着跑到龙湖和航空港，规划的也多是商业和金融用地。
当今楼市，仍然不乏盲目冲动型的规划方案、也不乏冒进型的房企，“一窝蜂”现象在楼市比比皆是，但最终为楼市的不理智买单的，也常常是丝毫没有对市场供求关系做过理性分析的、冲动型的投资者。
在供过于求的市场，且远远超过市场需求的时候，价格触底，虽然会迎来短暂的“抄底”时机，但从长远的发展来看，对写字楼的价值和区域市场的健康必将留下伤害。
在供求平衡的市场，写字楼供量呈自然增速，与区域内企业新增量、需求增量形成相对良好的平衡关系，这样的区域写字楼价值将表现出价值稳定、租金平稳小幅上扬的态势。
当写字楼市场形成供不应求的态势之时，区域内需求量持续累加，这样的市场，便意味着写字楼成为地区的稀缺资源，其价值之坚挺是毋庸置疑的，其租金水平也必将大大超过其他地区。
作为投资者，必须对写字楼市场进行理性分析，避免冲动型投资，才能保障自己的资金得到更安全的归宿。
瀚海北金，北区5A甲级写字楼，北城商务蓝筹股
相对于东区写字楼竞争的焦灼状态，和大型投资客出走、小型投资者持币观望的尴尬局面，区域环境较为成熟的北区、南区和西区则相对宽松，北区更是“风景这边独好”。
写字楼的成熟，离不开产业的支撑。在郑州北区，尤其是北环沿线，聚集着科技市场、汽配市场、花卉市场等多个知名专业市场。随着这些市场的成熟发展和内部企业的壮大，商业氛围成熟、人流量庞大的北区对写字楼尤其是高端写字楼的需求也会更加强劲。
在位于北环路文化路交汇处，与瀚海北金项目一步之遥的航天大厦企业入驻率高达95%；而距此同样不远的北辰公寓(小区网论坛)商住楼内，办公、居住合二为一，入驻率更高。虽然已使用数年略显陈旧，商务配套和产品形象有很大的提升空间，但租金却达到1.8-2.5元/平方米/天。与东区某些甲级写字楼的租金旗鼓相当，租金更高一筹。
北区的写字楼市场需求不容小觑，但却长期缺乏高端写字楼。不少企业不得已选择住宅和商住楼内办公，商务配套、形象和效率大打折扣。
针对这一状况，精准定位为区域市场实力客户的高端写字楼项目——瀚海北金，正为解决北区商务问题而来。瀚海北金，是北区座也是的5A甲级写字楼，位居北环路、文化路、东风渠这三条黄金主线交汇处，稀缺价值不言而喻。
位于北环高架价值前沿的瀚海北金，也正在北区酝酿着一场巨大的商务变革，财富价值变革，并通过便捷的交通网络和冠绝北城的产品配置，带动北区商务的升级换代和高歌猛进。
如今，环线高架建设如火如荼，北三环高架也将于11月份贯通。届时，瀚海北金将依托环线高架，将文化路、东风路、农业路、国基路、花园路、经三路、东风路串联形成四纵四横黄金路网，10直抵CBD，15瞬达二七商圈，20联动火车站、高铁站。
同时，瀚海北金，作为北区的5A甲级写字楼，在享受北环商务蓝筹股带来的物业持续增值的同时，更享受着优渥的。高达12.16%的年平均和8年快速回本的优势，受到了诸多资深投资客和行业领袖的关注和青睐。
目前，食品、建筑、IT和汽配等诸多行业翘楚已先行进驻。在瀚海北金的客户结构中，企业自用客户高达87.6%。项目的高自用率，无形中将投资者的投资风险降至了。
正如瀚海北金的一位工作人员所言，“区域内专业市场近万名企业办公升级需求、北环沿线产业支撑，是瀚海北金成熟并成功的关键。未来北环高架顺利开通，瀚海北金的独特优势将日益放大。”
“而对于投资者，无论是关注租金，还是更关注物业增值，只有认真分析市场，才能保障未来资产的持续增长。”该工作人员最后建议。
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