[摘要] 2012年3月29日，房天下品牌栏目大话地产在郑东新区瓦库茶馆成功举行，绿地集团中原房产事业部许斌、楷林IFC营销总监李晓、建正东方中心常务副总马玉欣、百利地产集团营销副总卞聪、谦茂置业营销总监孙军展、东方鼎盛中心营销客服中心副总经理郭海芹、三木置业投资发展总经理樊春田等18位知名房企代表齐聚一堂。
2012年3月29日，房天下品牌栏目大话地产在郑东新区瓦库茶馆成功举行，建正东方中心常务副总马玉欣、东方鼎盛中心营销客服中心副总经理郭海芹、绿地集团中原房产事业部许斌、楷林IFC营销总监李晓、谦茂置业营销总监孙军展、百利地产集团营销副总卞聪、三木置业投资发展总经理樊春田等18位知名房企代表齐聚一堂，围绕“写字楼”这一热点议题共话郑州商业地产的现状及前景。
房天下大话地产与会嘉宾大合影
论坛现场高潮迭起，嘉宾对话妙语连珠。现场嘉宾纷纷表示，在住宅“三限”政策挤压下，在许多人把投资目光锁定在既不限购又保值增值的商业地产领域之际，写字楼市场被正面推动的同时，用户也会变得更加理性，满足客户的多样化需求、推出更理性的产品至关重要，且第三产业的发展对于写字楼的销售、繁荣亦起到了重要的作用。
市场需求推动商业地产集中亮相 第三产业助其销售繁荣
房天下大话地产现场
2011年3月，郑州市一纸限购卡住了火热的住宅市场，商业地产却如一匹黑马，频频创造逆势热销传奇。据郑州房管局统计数据显示，2011年1-12月：郑州市市区非住宅累计销售13348（间）、销售面积164.02万平方米。
进入2012年，商业地产继续高调。刚刚过去的前两个月，郑州市市区非住宅累计销售742（间）、销售面积8.24万平方米、销售均价达11935元/平方米，商住倒挂的现象已然成为历史。
如今，放眼整个郑州房地产市场，CBD核心区、高铁旁、金水商业圈、老城区、西区......都将在2012年迎来了写字楼扎堆亮相的景象。写字楼的大量入市，是市场的客观需求还是调控政策的变相推动？限时代下，商业地产究竟是不是投资的避风港？
房天下大话地产现场
对此，谦茂置业营销总监孙军展认为：从市场现象来看，这两年写字楼的量和价都还可以，这说明市场上还是有需求存在的，但价格还不是很正常，写字楼价格应该比住宅高过1.5倍。其实，写字楼量的增加也和政策上的调控和开发商的态度有关系，在住宅市场政策紧张的情况下，商业就成了下一步开发的重点。
市场需求推动写字楼繁荣这一观点，亦得到了楷林IFC营销总监李晓的认同：宏观调控正面推动了市场，用户也会变得更理性，在选择市场的时候也有了更严格的指标。据我们所做的市场数据调研显示：从97到去年进入河南的金融机构是18家，在2012年年初我们了解到今年一年河南省将入驻7家金融机构，从金融机构一个行业反映出在未来河南将会引进更多的500强、外资金融机构，这种情况下商业地产会更活跃。
其实，随着郑州的经济发展及产业结构升级，不仅金融机构日益增多，证券、保险、通信、传媒、IT、物流和旅行社等在内的第三产业亦普遍聚集。
因其生产经营场所普遍以写字楼为主，东方鼎盛中心营销客服中心副总经理郭海芹亦感慨：第三产业的发展对于写字楼的销售、繁荣起到了重要的作用。
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诚然，如今郑州商业地产的火热已有目共睹，东南西北全方位进入了写字楼高速发展时期，许多人将地段作为投资写字楼的首要考虑因素，而地段究竟是成就写字楼辉煌的天然屏障，还是约束写字楼个性张扬的阻力？选择写字楼，应该跟风扎堆还是彰显个性？除了东区，郑州还有哪些版块堪称写字楼投资潜力股？
房天下大话地产现场之嘉宾发言
建正东方中心常务副总马玉欣直言：三年前看CBD，三年里看高铁圈。三年里郑州高铁圈将凸显其价值高地的优势！郑州地处中原，如果到郑州，大家多到CBD这个区去看看，选择自己如意的产品，再过三年五年的机遇就过去了。
谦茂置业营销总监孙军展则对高新区寄予厚望，坦言高新区总部基地是高新产业的一个集合区，高铁对写字楼的影响产生一个研究，地铁的影响亦不可小觑。写字楼营销和高端产品是一样的，特别区位、客群比较少，相对来说比较高端，高端的客群比较少，把产品定位和客户定位相结合，这个是很关键。
建正东方中心的刘总则认为，对于地段，写字楼不是哪个地方不好，哪个地方好，有产业的地方肯定有商业办公的需求，高新区等都会有一个需求量，随着中原经济区的提倡，包括大东区的建设，在这个过程中，河南各个地方产业都在集聚，写字楼会有一个趋向性发展。
房天下大话地产现场之嘉宾认真做记录
而在地段选择时应考虑哪些因素？楷林IFC营销总监李晓表示：在选择地段时，用“饺子馅”原理，针对郑州市五条主干线和一个片区，先看路段，锁定路段以后再找项目。要想对社会负责任，对客户负责任，地段非常重要。“是不是主干道”是一个硬性的指标，周边聚集了什么样的行业，对未来楼宇品质的提升至关重要。
除却写字楼选择时的地段因素，高端产品、低碳环境、物业人员素质、车辆配比的各种细节亦引发了全方位关注。据房天下一份调查显示，侯电梯时间长、堵车、就餐难、停车难等原因造成了许多白领对工作环境不满意，其中等候电梯时间长以44.44%的比例居各项之首。
对此，楷林IFC营销总监李晓亦用自身产品做了案例分享：楷林国际口碑和形象有一个瓶颈是停车困难。我们在其他省份城市停车位的配置是未来研究的一个重要方向。电梯的面积，总体在三四万平方米，电梯的配比达到多少？尺寸配置有多大？16人、18人，包括电梯在研究配置上，有客户的分流，写字楼都是高端人士，他们不愿意跟送报纸在一块，要实现电梯出入口的分流。
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